47 (포르투갈) 주택 매수시 부담해야 할 실제 비용

 

포르투갈에서 외국인이 주택을 매수할 때 부담해야 할 실제 비용은 단순히 매매대금 외에도 여러 항목이 포함되는데, 2024년3월18일 실제 매수사례를 기준으로 아래와 같이 정리해드릴게요: 다만, 매년 세율 기준 등이 달라질 수 있기에 참고만 하시고,  실제 실행하려면 이민업체 및 포르투갈 변호사를 통해서 정확히 재확인하시고 진행하세요~

 

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✅ 1. 취득세 (IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

• 구매 가격에 따라 차등 부과되며, 최대 7.5%까지 발생한다.
• 주거용 부동산이냐, 비주거용이냐에 따라 다르고, 비거주 외국인은 면세 혜택이 없다.

예시 (2025년 기준, 1차 주택 비거주자 기준):

구매가 (€)세율

€101,917 이하	면세
€101,917 ~ €139,412	2%
€139,412 ~ €203,168	5%
€203,168 ~ €282,110	7%
€282,110 ~ €633,453	8%
€633,453 초과	6% 고정 (비거주자)

• 럭셔리 부동산 (1,102.920 유로 초과): 최대 7.5% 부과

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✅ 2. 인지세 (Imposto de Selo / Stamp Duty)

• **구매 금액의 0.8%**가 부과된다.

예: €500,000 주택 → 인지세 €4,000

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✅ 3. 등기 및 공증 비용 (Notary & Land Registration Fees)

• 부동산 매입 후 토지등기소와 세무서에 부동산을 등록해야 하는데, 등록 관리 수수료는 1,000유로 전후로 예상됩니다.
• 변호사 또는 공증인을 통해 진행하게 되며, 비용은 선택에 따라 달라집니다.

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✅ 4. 법률 대행 수수료 (변호사 비용)

• 평균적으로 1%~2% + VAT (23%) 정도 부과됩니다.
• 실사, 계약서 검토, 세금 대리 신고 등을 포함합니다.

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✅ 5. 중개 수수료 (부동산 에이전시 커미션)

• 매도인이 부담하는 것이 일반적입니다.
• 따라서 구매자 입장에서는 보통 해당 없음. 다만, 구매 대행을 이용할 경우 구매가격의 1~2% 정도 지불할 것으로 예상됩니다.

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✅ 6. 등기 및 공증 비용 (Notary & Land Registration Fees)

• 부동산 매입 후 토지등기소와 세무서에 부동산을 등록해야 하는데, 등록 관리 수수료는 1,000유로 전후로 예상됩니다.
• 변호사 또는 공증인을 통해 진행하게 되며, 비용은 선택에 따라 달라집니다.

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📌 예시: €500,000 주택을 외국인이 매수할 경우 (비거주자)

항목금액(예상)

IMT (약 6%)	€30,000
인지세 (0.8%)	€4,000
등기 & 공증	€1,500
변호사 수수료 (1% + VAT)	약 €6,150
총합	약 €41,650 (매매가의 약 8.3%)

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📝 기타 주의사항

• 각종 비자 내지 부동산 취득시 포르투갈 NIF (세금 번호)**가 필수입니다. 구매 전 반드시 발급해야 합니다.
• 세법상 거주자 : 연간 365일 중에서 183일을 해당 국가에 거주한 자. 
• 비거주자라도 부동산 취득에 법적 제한은 없습니다.
• 골든비자 프로그램의 경우 2023년부터 주거용 부동산 투자를 통한 골든비자를 취득하는 옵션이 폐지되고, 50만 유로 편드투자 또는 25만 유로 기부 옵션 만이 남았습니다.

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▣토지등기소 등록부 첫페이지 (개인정보가 기재된 1페이지 하단 및 2페이지 삭제하고 올림)

토지등기소 주택등로부

 

 

▣세무서 등록부 첫페이지 (개인정보가 기재된 2페이지 삭제하고 올림)

세무서 주택등록부

 

 

✅ 6. 연간 보유세 (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis)

• 소유 후 발생하는 세금이지만, 알아두셔야 합니다.
• 세율: 0.3%~0.45% (도시지역 기준, 시가표준에 따라)
• 예: €500,000 주택 → 약 €1,500~€2,250 / 년

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✅ 7. AIMI (고가 부동산 추가세)

• 시가총액 €600,000 초과 부동산에 대해 추가 부과 (비거주자 포함)
• 개인당 €600,000 초과분에 대해 0.7% (더 높은 범위도 있음)